基础设施REITs拓宽投资空间 成为深化投融资体制改革重要抓手

近日,《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布。在阐述“十四五”时期关于“拓展投资空间”要求中,“十四五”规划纲要明确提出,“推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展,有效盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环”,这标志着基础设施REITs已成为提升投资效率、促进投资合理增长的重要手段。

进入“十四五”时期,无论是公路、铁路、机场等传统基础设施,还是仓储物流、数据中心等新基建都纷纷拉开建设的大幕。

REITs始于基建是明智之举

2020年8月,国家发展改革委与中国证监会联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。为做好试点项目申报工作,国家发展改革委专门发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》,要求“各地发展改革委要严格审查把关,确保项目符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度,促进项目持续健康平稳运营,推动形成良性投资循环,为试点工作顺利开展奠定坚实基础”。

开展基础设施REITs,是投融资机制的一项重大创新。国家发展改革委投资所研究员吴亚平表示,我国存量基础设施资产规模巨大,存量资产引入权益型REITs有助于降杠杆、防风险,也有助于拓宽基础设施项目投融资来源,同时也为资本市场投资者提供新的投资机会。

“从基础设施切入,这是中国公募REITs的显著特征。”中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬分析说,基础设施提供公共服务,具有一定的垄断性和公益性,项目收益相对稳定,具备优质底层资产的必要条件。关于基础设施的具体行业,除了REITs试点政策规定之外,还可参考国家统计局《2017年国民经济行业分类》。公募REITs是资产IPO,原始权益人名下可能有多项资产,REITs试点是将其中的一项或多项资产拿出来上市,如果REITs资产范围仅是企业资产的一部分,需要先进行资产剥离和重组,保障REITs的底层资产边界是清晰和独立的。

吴亚平告诉中国经济导报记者,推动基础设施REITs健康发展,将极大助力上述领域的基础设施建设,也将为基础设施REITs持续发展提供更多的优质资产,“十四五”时期我国基础设施REITs发展空间十分广阔。

各地积极建立基础设施REITs协作机制

目前,一些地方已经在其“十四五”规划中将基础设施REITs列为重点内容。比如,上海在“十四五”规划中明确,依托上海证券交易所打造全国基础设施(REITs)产品发行交易首选地,凸显出REITs在强化上海金融中心地位中的重要作用。再如,江苏省的“十四五”规划中强调,要深化投融资体制改革,稳妥推进基础设施不动产投资信托基金(REITs)试点,形成投资良性循环。贵州、江西、甘肃等地的“十四五”规划中,也以推动基础设施REITs为切入点,推动投融资体制改革创新、不断激发社会投资活力等,这意味着REITs不仅是“十四五”时期拓宽投资空间的重要手段,也是各地深化投融资体制改革的重要抓手。

日前,重庆市发布2021年市级重大项目名单,其中重大建设项目894个,总投资2.8万亿元。据重庆市发展改革委消息,为全力推进重大项目提速,当地正积极搭建“政金企”对接平台,引入银行、证券、基金等金融资源,通过及时跟进重大项目建设进度和资金需求,线上线下结合向银行机构推介重大项目,推进项目建设和资金需求精准对接,打通融资“最后一公里”。重庆市发展改革委相关负责人表示,搭建“政金企”对接平台,有利于畅通项目融资对接通道,为重大项目提供资金保障,推动“十四五”重大项目建设开好局、起好步。

重庆市发展改革委相关负责人介绍说,重庆市正在以基础设施为重点抢抓机遇力推REITs。通过抢抓基础设施REITs试点机遇,帮助企业盘活存量资产,为基础设施全生命周期和高质量发展提供相匹配的资金供给模式。目前,已建立重庆市储备项目库、意向项目库,覆盖仓储物流、收费高速、轨道交通、污水处理、互联网数据中心等相关行业和领域。

为抢抓政策机遇,有效盘活基础设施存量资产,西安市发展改革委近日专门召开推进基础设施REITs工作会议,来自证券公司、银行、资产评估机构、会计事务所、律师事务所等机构的负责人参加了会议。与会嘉宾一致认为,REITs涉及环节多、专业性强,需要各方通力合作、密切配合,建立REITs全环节全链条配合协作机制,从而积极推动该项工作在西安市落地生根,助力西安国家中心城市建设。

基础设施REITs契合经济社会发展目标

中联前源不动产基金管理有限公司总裁何亮宇日前表示:“目前,正在试点的中国公募REITs产品就聚焦在基础设施领域。公募REITs一方面能够把基础设施项目的债务性融资转变为权益性投资,另外一方面也能盘活存量资产,带动新增投资,契合国家所制定的经济社会发展目标和节奏。”

何亮宇分析说,在美国的REITs市场上,基础设施的资产规模占比已经达到了60%以上,属于主流的投资标的;而在中国,基础设施的资产规模也大于商业不动产。与此同时,基础设施项目具有现金流稳定性更高的特点,所以此次公募REITs从基础设施项目开展是最佳的选择。

中联基金分析师李金荣表示,开展基础设施REITs有利于拓宽水务企业融资渠道,促进水务环保产业升级转型。目前,水务类基础设施项目融资方式主要包括银行贷款、专项政府债券、PPP等。与前述各类融资方式相比,基础设施REITs模式是直接融资工具,也是权益性融资工具,可以公开募集资金,有效降低水务行业杠杆率,系统性改善企业财务状况,优化企业报表结构,使更多资源用于实施补短板强弱项,促进水务企业及大型水务工程完成“募-投-建-退”的良性循环,实现水务环保产业升级转型。

在李金荣看来,基础设施公募REITs具有股权融资、流动性较高等特点。对于特许经营权类资产,因资产转让需经过主管部门审批同意等原因,流动性相对较低。基础设施REITs允许原始权益人以其享有特许经营权的基础设施项目作为底层资产装入,获得流动性资金并实现收益,实现资本市场流通,提升资产流动性。基础设施REITs上市,有利于吸引具有出色的运营能力、运营经验丰富、技术积累充足、专业的头部水务企业参与水务项目运营管理,提高投资建设和项目运营效率。REITs对基础设施资产运营能力的高要求,将倒逼基础设施运营管理机构建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制,助力基础设施项目公司在新形势下打造核心竞争力。

菜鸟智慧物流基础设施板块CFO郑海宁在此前举办的一次峰会上表示,类似于菜鸟、顺丰等电商物流企业在未来将会有强劲的发展需求。物流仓储资产本就是这些企业的核心生产资料,为自身的主营业务服务,估值成熟透明,现金流的稳定性也有很大的保证,因此具备发行优质公募REITs产品的条件。

在郑海宁看来,基础设施项目之所以能产生稳定的现金流,以仓储物流领域为例,除了收入有保障之外,随着科技水平的提升,物联网、人工智能算法、无人操作设备等创新技术能够大大降低项目运营成本,提高项目的利润空间。