业绩连年承压 青客公寓深陷诉讼旋涡

业绩连年承压,深陷诉讼旋涡……顶着“长租公寓第一股”光环的青客公寓前途堪忧。

自2012年成立以来,青客公寓就面临亏损难题。最新2020年财报显示,青客公寓净收入12.08亿元,同比下降2.1%;净亏损达15.34亿元,同比扩大208%。2017年至2019年,青客公寓净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元;资产负债率分别为137.17%、143.82%、145.02%。截至2020年9月30日,青客公寓累计亏损金额达到38.1亿元。

截至2020年9月30日,青客公寓总资产为8.51亿元,同比减少52.73%,而总负债升至28.45亿元,同比增加9%。

青客公寓还屡次遭到大量房东和租客投诉,称平台有拖欠租金、拒绝租户退房、客服协商无果等现象。在黑猫投诉平台上涉及青客公寓的投诉超过上万条,近八成信息都未得到解决。

二级市场上,其股价也一路下滑,截至2月27日美股收盘,青客公寓股价2.59美元,市值仅约1.24亿美元。在2019年11月上市之初,股价最高达20.43美元,上市当日市值为8.37亿美元。一年股价下跌超80%,市值也缩水约82%。

青客公寓面临的窘境也是当下长租公寓行业共性问题。资本冷却导致企业资金链紧绷,叠加新冠疫情,2020年对长租公寓行业来说是艰难的一年。长江商报记者粗略统计发现,仅2020年一年,就有近30家长租公寓企业因运营管理不善,资金链断裂相继破产倒闭。

快速扩张业绩亏损逐年攀升

成立于2012年的青客公寓是中国公共租赁住房提供商,7年获得超亿元融资。2019年其房源量近10万间,业务范围覆盖上海、杭州等城市。

2013年起,长租公寓市场开始火热,青客公寓开始“疯狂”扩张。招股书显示,2012年,公寓数量在900多间,到2018年底飙升至9.12万间,复合年增长率达114%,覆盖6座城市。

然而这种野蛮生长,背后全靠着投资机构“输血”。公开资料显示,2012年,青客公寓成立当年获得纽信创投的天使投资;两年后,达晨投了A轮1000万美元;2015年,赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币;2018年,摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。至此,青客公寓股权融资累计超1亿美元。

快速铺量的青客公寓并没有实现盈利。据IPO文件披露,青客公寓的平均税前月租金只有1149元,平均入住时间8.5个月,续住率低,一直没有实现盈利并面临持续亏损难题。

2020财报显示,青客公寓净亏损达15.34亿元,同比扩大了208%。此前,青客2017、2018、2019财年的净亏损额分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。截至2020年9月30日,青客公寓累计亏损额达38.1亿元。

另外,2020财年,青客公寓实现净收入12.08亿元,同比减少2.1%。截至2020年9月30日,青客公寓总资产为8.51亿元,同比减少52.73%,而总负债升至28.45亿元,同比增加9%。财务数据说明,公司股东权益连续三年赤字,已资不抵债。

同时,由于相对于预期的经营业绩持续表现欠佳,因此青客公寓计提长期资产减值约8.47亿元,较2019财年的4620万元增加1732.7%。

关于亏损原因,青客公寓在财报中指出,新冠疫情对公司经营业绩造成不利影响。尤其是在一季度,导致租户大量流失,出租率下降以及房源的平均租金下降,进而导致了收入减少。

业绩连年亏损,但青客公寓扩张步伐不停。去年7月,青客公寓拟1.3亿美元收购7.22万套公寓房源。此前还于2019年12月并购天津一公寓品牌企业,随后又收购四川领先公寓品牌在成都和重庆资产。此次并购完成后,公司通过并购获取的租赁单位累计约12.1万个。

业绩亏损、资金链危机等负面消息接踵而至。2020年6月,青客回应“倒闭传闻”,并称公司目前遇到资金困难,但仍在正常运营。

租金贷比例下降深陷诉讼漩涡

对于青客公寓来说,租客预付的租金收益包括租金贷等预付款是补充现金流的主要途径。2019财年,青客融资活动的现金流入主要为租金贷,同时分期付款利息高达5.4亿元。

根据2019年末《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》规定, 住房租赁企业租金收入中“租金贷”占比不得超过30%。而青客公寓2019年同期,使用租金贷支付比例为65.4%。

自2018年以来,杭州鼎家、上海寓见等多个涉及租金贷的长租企业爆雷后,政策监管从严。2020年5月起,青客开始出清“租金贷”,金融机构暂停向租户提供新的分期付款贷款。截至2020年9月30日,青客所提供的租赁房源中,仅有11.9%的租金由“租金贷”提供。

但截至2020年9月30日,青客公寓还与7家金融机构合作提供年利率在4.35%到8.6%之间的“租金贷”,未偿还本金余额为5450万元,在2020财年,约12.4%租户拖欠租金或“租金贷”。

截至2020年9月30日,青客公寓的现金和现金等价物为2290万元,限制性现金为890万元。同期,其未偿还银行借款为5.332亿元。

业内认为,“租金贷”是一把“双刃剑”,使用得当可以支持企业回笼资金、扩张规模;若是使用不当,也会带来风险。一旦平台资金断裂无法为退租租户贷款兜底,银行也会存在坏账风险。

除了租金贷问题,青客公寓投诉不断,在黑猫投诉平台上涉及青客公寓的投诉超过上万条,近八成信息都未得到解决。包括房东被青客公寓拖欠房租,或是疫情期间被要求减免租金。

行业盈利难轻资产运营谋突围

青客公寓面临的窘境也是当下长租公寓行业共性问题。资本冷却导致资金链紧绷,叠加疫情,2020年对长租公寓来说是艰难的一年。

长江商报记者粗略统计发现,仅2020年一年,就有近30家长租公寓企业破产倒闭,蛋壳更是出现资金链危机。

贝壳研究院近日发布的研报亦指出,2020年,逾40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂的困局。

这种困局主要是由于行业普遍面临投入成本较高,盈利难的问题。克而瑞调研数据显示,2020年超过72%长租公寓受疫情影响,营收规模上较去年有所降低的企业超97%,甚至有37.19%受访企业疫情期间几乎无资金进账。

据华通国际高新产业研究院分析,长租公寓成本费用主要包括拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支等,息税前利润率只有10%左右,据此测算投资回收期平均在4-5年。

对于长租公寓如何转变发展思路扭转颓势,中国指数研究院指出,可选择以轻资产托管模式扩展房源,降低前期开发成本,有利于提升项目入市速度,便于扩大品牌影响力。此外,房企未来可以推出长短租结合的长租公寓产品,进一步降低空置率,实现利益最大化。在了解不同人群需求的基础上,推出适合目标客群的产品。