根据中新经纬等媒体报道，从中农工建山东省菏泽市相关营业网点处获悉，四大银行下调了该市“无房无贷”购房者个人住房贷款首付款比例，从之前最低 30%，降至最低 20%。

受消息面利好影响，今日房地产开发板块持续走强，泰禾集团、黑牡丹涨停，金科股份、招商蛇口跟涨。经济日报文章指出，当前，房地产融资的市场预期正在稳步改善。房地产行业景气度是否真的见底回升？估值修复行情能持续多久？本文将重点分析以上问题。

房地产行业需求端仍处“多事之秋”

百强房企销情承接去年颓势。根据克而瑞数据，百强房企 2022 年 1 月，全口径销售总额约 5,849 亿元，同比下跌 40.7%。权益销售总额约 4,106 亿元，同比下跌 42.2%。房企月度销售情况承接去年的颓势，自 2021 下半年起反复向下，虽然今年春节较早会对一月销售造成一定影响，但百强销售同比下跌超过四成是近十数年的首次，即使是受疫情影响的 2020 年，整体销售跌幅亦只有 35%，百强权益销售下降幅度只有 16%。百强房企操盘销售金额 5,251 亿元，同比下跌 39.7%。操盘销售金额排名首 50 位且增速保持正增长的有仁恒置地、华发(600325.SH)、中铁建(1186.HK)及建业(832.HK)等，大部份主流房企均录得负增长。

成交活跃度仍然疲弱。全国 30 大中城市的商品房成交套数及面积在一月份约108,719 套及 1223 万平米，平均每周约 28000 套及 314 万平米，同比下跌幅度分别为 27.7%及 23.7%，成交仍然疲弱。主要城市二手房成交数字均出现不同程度的下跌，深圳、杭州、南京、成都及北京的成交面积分别同比下降 75%、58%、45%、56%及 28%。一月全国地产成交行情不佳，说明当前各大城市的楼市仍在降温，虽然近期信贷政策总体有所放松，但要传递到购房领域仍然需要时间。业绩预期受压。

A 股公司陆续发布业绩预告，综合已发预告的 60 家房企中，2021年首次出现亏损的房企达到 22 家，其中包括华夏幸福(600340.SH)及蓝光发展(600466.SH)等。此外，净利润预减的房企有 18 家，其中包括保利发展(600048.SH)、绿地控股(600606.SH)及华侨城(000069.SZ)等。地产资金链紧张的环境下，房企为了加快去化而减价促销，使结转毛利率有所下降，同时亦对现有库存作出计提减值，导致业绩有所下降。预期港股地产公司业绩同样受压。

由此来看，房地产行业从实际数据来看仍未看见反转的信号，正如万科A管理人前几日所言房地产行业进入了“黑铁时代”，何时景气度反转还待进一步观察。

“剩者为王”，多数券商看好房地产龙头国企

中信证券认为，按揭贷款额度和利率是关键性变量，地方层面的需求侧托底政策也有望持续出台。我们预计，3 月之后房地产景气有望见底回升，而结构演变趋势则会继续。我们继续推荐中高信用地产企业，推荐保利发展，万科 A(万科企业)，龙湖集团，华润置地，招商蛇口，金地集团，滨江集团等公司，并看好贝壳的投资机会。

东方证券认为在基本面和政策的这个组合下，我们短期重点看好财务安全的房企的估值修复。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048)、万科 A(000002) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383)、龙湖集团(00960)。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098)、保利物业(06049)、招商积余(001914)、新大正(002968)、融创服务(01516)、星盛商业(06668)。

国泰君安与多数券商观点相反。部分央国企因可持续经营假设带来的估值修复已基本兑现。随着2022 年初政策放松，第二批央企和可以“活下来”的优质民企同样开始迎来估值修复，空间至少 20%。以 EVA 模型看，地产股的低估值来源于对远期价值毁灭的担忧。经过近半年时间的调整，政策环境偏紧的情况下，央国企在永续经营假设下估值已基本修复到位。优质民企转变为可持续经营，以及集中在港股的第二批央企，预计迎来类似于 2021年四季度以来央国企的远期估值修复。推荐央国企中的中国海外发展、华润置地、中国金茂、保利地产、招商蛇口、万科 A、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的融创中国、融创服务、旭辉控股集团、金地集团、碧桂园、龙湖集团、滨江集团、中南建设、金科股份、宝龙商业，受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。

关键词： 房地产板块 周期 余音